עורך דין קניית דירה

עורך דין קניית דירה הוא עורך דין המתמחה בתהליך קניית דירה על כל הסעיפים והחוקים המשפטיים הקשורים לתהליך הקניה ועיסקאות נדל"ן. שנים רבות של חיסכון, מאמץ אדיר וחיפושים רבים ונרחבים מתנקזים למהלך גורלי אחד – רכישת דירה. קניית דירה היא אחד מהצעדים המשמעותיים ביותר שאדם עושה בחייו אך יחד עם זאת תהליך רכישת דירה רצוף בבירוקרטיה די ארוכה והוא אינו חף מטעויות אפשריות, סיכון כספי והונאות פוטנציאליות ולכן ישנה חשיבות גבוהה לליווי מקצועי על ידי עורך דין רכישת דירה אשר מתמחה בתחום.

גם אם אנו מכירים ידיד או קרוב שהוא במקרה עורך דין והוא ישמח לסייע בכל עניין משפטי, כאשר מדובר בקניית דירה, חשוב ביותר לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין מכיוון שתחום זה דורש בקיאות בפרטים רבים ושליטה מלאה בכל הדקויות והמורכבויות המשפטיות של חוזה קניית הדירה. במאמר זה נעשה סקירה מתומצתת של חלק מתמרורי האזהרה שיש לשים לב אליהם כולל השיקולים שיש לשקול לפני ביצוע העסקה.

מה תפקיד עורך דין קניית דירה?

עורך דין לרכישת דירה מלווה את הלקוח לאורך כל התהליך, הוא מלווה את כל היבטי העסקה ותהליך הרכישה החל משלב ניהול המשא ומתן מול המוכרים עד החתימה על הסכם המכר וקבלת מפתח הדירה יחד עם הענקת ייעוץ מקצועי. קבלת שירות על ידי עורך דין קניית דירה אינה בגדר המלצה, עורך הדין הינו חלק בלתי נפרד מתהליך המכירה, תפקידו ללוות את הקונים יד ביד החל משלבי בדיקת הנכס דרך ליווי בשלב מתווה התשלום בעת חתימת החוזה עד קבלת המפתח.

מהו שכר טרחה עורך דין קניית דירה?

בדרך כלל מקובל שעלות עורך דין קניית דירה  תנוע בין 0.75% ל 2% משווי העסקה.

מתי משלמים לעורך דין קניית דירה?

ברוב המקרים נהוג לשלם לעורך הדין בשלב החתימה על הסכם המכר אך יחד עם זאת ניתן לסכם איתו לפני תחילת העבודה אודות מועד תשלום שכר הטרחה בזמן אחר. כדאי לסכם את גובה התשלום עוד לפני תחילת העבודה שלו על העסקה בשביל למנוע מצבים של אי נעימות וחוסר תיאום ציפיות ביניהם.

לשם מה צריך לשכור את שירותיו של עורך דין כאשר קונים דירה?

 עורך הדין הוא איש מקצוע הבקיא היטב בכל הפרטים והמהלכים הדרושים לביצוע העסקה על הצד הטוב ביותר לטובת הקונה, מתוקף תפקידו הוא דואג לבצע את הפעולות הבאות:

• בדיקת מצב רישום הזכויות בדירה – אחת הפעולות הראשונות שעורך הדין מבצע היא בדיקת נסח טאבו, האם הדירה רשומה במלואה על שם המוכר שהציג את עצמו כבעל הנכס והאם הוא הבעלים האמיתיים של הדירה. הבדיקה גם הכרחית לוודא שפרטי הדירה הרשומים בטאבו תואמים באופן חוקי למה שהוצג לקונים בפועל: שטח הדירה, שטחים שהוצמדו לדירה כמו חניה, מחסן, גג וכן הלאה.פרט נוסף שמתגלה לאחר בדיקת הנסח טאבו הוא קיומן של הערות אזהרה. הערת אזהרה מגלה האם ישנו גורם נוסף עם זכויות בדירה, או האם יש עיקול על הדירה או התחייבות למכור את הדירה לקונה אחר ועוד מידע חשוב המראה זכויות של גורמים נוספים כלפי הדירה. וכן האם קיימים שעבודים לנכס כמו הלוואת משכנתא או חובות גם לרשות המקומית.

הבדיקה מתבצעת לוודא האם יש רישום בנכס של אדם נוסף והיא נועדה למנוע מצב בו אדם מוכר את הדירה שלו לכמה אנשים.
ההערה נרשמת ברוב הפעמים על שם רוכש הדירה עד סיום התשלומים שאז נרשמות הזכויות המלאות של הרוכש.

• היבטים של מס בעסקת קנייה דירה – עורך הדין מעדכן את לקוחותיו לגבי היבטי מס נלווים לקניית דירה כגון: תשלום מס רכישה ותכנונו האופטימלי. אחד השירותים החשובים שעורך הדין נותן לרוכש הדירה הוא תכנון המסים הנלווים לקניה. עורך דין קניית דירה מעדכן את הקונים לגבי ההוצאות הנלוות לכל התהליך כולל תשלום מס רכישה וברוב המקרים הוא גם ממליץ ולתכנן דרכים להפחתה של מיסים ותשלומים נוספים עפ"י חוק.

לדוגמא: מי שקונה דירה שניה נדרש לשלם עבורה מס רכישה גבוה אבל אם הוא ימכור את דירתו הראשונה תוך שנה וידווח על כך באמצעות עורך הדין לרשות המסים, הוא יהיה זכאי לפטור מלא. עורך הדין הינו הגורם המלווה והמייעץ וגם חסכוני ביותר גם בעניינים הקשורים למיסים הנלווים לקניית הדירה, תכנון נכון ומקצועי עשוי לחסוך ללקוח עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.

• בקשת אישור עקרוני מהבנק – אחת הפעולות החשובות ביותר שיש לבצע לפני שחותמים על חוזה הרכישה היא בקשת אישור עקרוני מהבנק בו הנכם לוקחים את המשכנתא. ישנם לא מעט מקרים בהם אנשים חתמו על חוזה המכירה בלי לקבל אישור עקרוני מהבנק הם חתמו על החוזה ובסופו של דבר הבנק לא אישר להם את המשכנתא. כידוע הפרת חוזה עשויה להביא לקנס גבוה כפי שנקבע בחוזה, ברוב הפעמים הוא עומד על עשרה אחוזים משווי הדירה. ברגע שיש את האישור ביד ניתן לנסח את החוזה ולחתום עליו.
• ניסוח חוזה מכר – חוזה המכר הוא ההסכם הסופי שעליו חותמים הצדדים, אשר כולל את פרטי עסקת הרכש לרבות:
• זהות המוכרים והקונים – עורך הדין מבצע בדיקות המראות בוודאות שהדירה אכן שייכת לקונה או למוכר ולא לאדם אחר.
• הצהרות והתחייבויות של המוכרים והקונים – בסעיף זה מתחייב הקונה שיש לו את הסכום לרכישת הדירה וכן שהוא ראה את הדירה והיא לשביעות רצונו. כמו כן מס רכישה יוסדר גם בסעיף זה שהוא חשוב מאד למוכרים כדי לוודא שהרוכשים יעמדו בהתחייבויות שלהם. מבחינת המוכר הוא מצהיר בחוזה כי הוא מתחייב להעביר את הדירה במצבה הנוכחי ועוד הצהרות שונות על הבעלות של הדירה ובדרך כלל עניין מס השבח מוסדר גם הוא בסעיף זה.
• לוח תשלומים ואופן ביצועים – הקונה בוודאי לא ירצה להעביר את הסכום על הדירה בתשלום אחד ולכן קביעת לוח תשלומים מסודר היא אחד התנאים להימנעות ממצב של חוסר אפשרות לשלם. הקונים צריכים לתכנן את לוח התשלומים באופן נכון שהם יוכלו לעמוד בו, עורך הדין שלהם יכול לסייע להם ליצור לוח תשלומים נכון ומאוזן שגם ישקף את יכולתם הכלכלית לעמוד בתשלומי העסקה וגם יעניק להם הגנות וביטחונות משפטיים לסיום מוצלח של העסקה.
• רישום הערת אזהרה לטובת הקונים – לצורך אבטחת העסקה הקונים משלמים מקדמה ועורכי הדין מתחייבים להכניס את הערת האזהרה בטאבו וזה כדי למנוע הונאות מצד המוכרים כמו מכירה של נכס לכמה אנשים.
• ביטול והסרה של שעבודים מגבילים – עורך הדין בודק האם מוטל על הנכס, שעבודים מגבילים כמו משכנתא, עיקולים, התחייבויות לצד שלישי הערות או הפקעות.
• מועד מסירה – בסעיף זה מתחייב המוכר על תאריך מסוים בו הוא מתחייב למסור את הדירה.
• רישום זכויות סופי – שני הצדדים חותמים על מסמכים נלווים לעסקה על מנת לאפשר לעורכי הדין להוציא את העסקה אל הפועל ולאפשר את רישום העברת הזכויות משמו של המוכר לשם של הקונה במרשם הזכויות לאחר סיום התהליך.
• ליקויים ותיקונים – סעיף זה מציין האם קיימים ליקויים מסוימים בדירה ועל מי מוטלת החובה לתקנם.
• טווחי פעולה ארוכים – הכנסת סעיפים המאפשרים טווחי פעולה ארוכים יותר במקרה חירום כמו מגפת הקורונה.

עורך הדין יכול להצביע על הסתייגויות שונות של לקוחותיו בחוזה המכר עד לקבלת נוסח שיהיה מוסכם עליהם והוא ילווה את הקונה גם בשלב החתימה על החוזה.

בדיקה תכנונית – תיק בניין

לפני החתימה על החוזה שולחים שמאי מקרקעית שיבצע בדיקה תכנונית – הוא בודק את ההיסטוריה של הנכס מהיום בו תכננו אותו דרך הקמתו עד לתאריך הנוכחי: האם מצבה הפיזי של הדירה תואם לתשריט היתר הבנייה? האם קיימות חריגות בנייה? וכן האם השימוש בנכס מקרקעין נעשה על-פי ייעודו בהיתר הבנייה. האם הנכס, אכן, מוגדר בחוק כנכס מגורים ולא כמחסן או חניה כיוון שיש לזה משמעות משפטית.

ליווי לאחר שלב החתימה

לאחר החתימה על חוזה המכר עורך הדין ממשיך ללוות את הלקוח, הוא מדווח על עסקת המכירה למשרד מיסוי מקרקעין. דיווח על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין נעשה במעמד חתימת החוזה בו הצדדים מתבקשים לחתום על טופס ייעודי על מנת להגיש את הדיווח לביצוע העסקה למשרד מיסוי מקרקעין.
את הדיווח חובה להגיש תוך שלושים יום מיום חתימת החוזה.

חשיבות הליווי המשפטי בתהליך קניית דירה

קניית דירה היא אחת העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם. עסקה בסדר גודל כזה מחייבת התנהלות נכונה לצד בחינה מדוקדקת של כל הפרטים. יחד עם זאת, מעורבים בה גם גופים ורשויות במדינה כמו לשכת המקרקעין ורשויות המס וכן גם היבטים משפטיים והליכים בירוקרטיים מורכבים.

דירה קונים רק עם מומחים

עורך דין נדל"ן מעורב כמעט בכל ההיבטים של העיסקה ותפקידו להתאים את התנאים, השלבים וההתחייבויות לרצונות והיכולת של הרוכש על מנת שתהליך הקניה יעבור חלק ומוצלח תוך שמירה והגנה על זכויותיו של קונה.

על ידי סיוע משפטי מגורם מתאים כמו עורך דין לקניית דירה, ניתן להבטיח תנאי עסקה אידיאליים וכמובן הגנה ממצבים של הונאות, או תשלומים של כספים רבים בנוסף על מה שהוחלט בזמן ביצוע המכירה.

עורך הדין נדרש במסגרת תפקידו לבצע פעולות חשובות המעלות על הפרק האם העסקה רלוונטית וכדאית והוא יפעל כל העת לשפר אותה מתוך דאגה ושמירה על האינטרסים והשיקולים של לקוחותיו.

גם אם אתם מבינים מאד בנדל"ן לא משתלם לכם לעבור את התהליך הזה בעצמיכם, עדיף לשלם עמלה לעורך דין נדל"ן, מאשר לשלם אחר כך סכומים עצומים בגין טעויות של חוסר נסיון או חוסר ידע הנעשים במסגרת החתימה על חוזה המכר.

נכתב ע"י עו"ד אופיר פדר ועו"ד גלית שוקרון

עורך דין אופיר פדר הוא בן למשפחת עו"ד, אביו הוא השופט חנוך פדר ובעל תואר ראשון מטעם אוניברסיטת תל אביב, חבר בוועדת ההוצאה לפועל הארצית של לשכת עורכי הדין, מרצה בלשכת עוה"ד ובתוכנית שכר מצווה בנושאי פשיטות רגל והוצאה לפועל. גלית שוקרון היא שותפה וראש מחלקת חדלות הפירעון במשרד עורכי דין פדר