כל עסקת מכר במקרקעין כוללת מיסים רבים וזאת בהתאם לסוג העסקה. בתוך כך, במקרים של מכירת נכס או דירה, אתם צפויים לשלם "מס שבח" שמהווה מס שמשולם בעבור הרווחים ממכירת הדירה. לכן, אם בכוונתכם למכור נכס בקרוב, הגיע הזמן להכיר את היבטי מס שבח.
אחת השאלות הנפוצות ביותר בהקשר למיסים המשולמים בעבור עסקאות מקרקעין מורכבות היא "מה זה מס שבח". התשובה לכך היא שמדובר בתשלום מס בעבור הרווח שנוצר לאדם ממכירת נכס. במילים אחרות, כאשר מעבירים את זכות הבעלות על נכס שברשותכם לאדם אחר בתשלום גבוה ממה שרכשתם אותו, נוצר "רווח ריאלי", כלומר רווח שנותר לאחר הוצאות המכירה, השיפוצים וכיוצא בזה. לצד עסקאות המכר הרגילות, ישנם מקרים הפטורים ממס זה כמו גם מצבים בהם ניתן לפרוס את תשלום המס או לדחות אותו.
לעניין מתי משלמים מס שבח התשובה לכך היא שמס השבח ישולם לרוב בפרק זמן של 60 ימים ממועד חתימת החוזה למכירה הנכס שבבעלותכם. זכרו, מס זה אינו משולם בכל עסקאות מכר אלא רק בכאלו הכוללות רווח, לכן בדקו אודות המיסים שאתם צפויים לשלם טרם חתימת החוזה.
על פי החקיקה הקיימת, כיום חישוב מס שבח נעשה בהתאם לרווח היחסי שנצבר החל מהיום בו עבר הנכס לבעלותו של המוכר ועד ליום מכירתו ברווח. כלומר, אם אדם רכש בשנת 2015 דירת מגורים שערכה 3 מיליון ש"ח ולאחר מספר שנים מכר אותה ברווח של 700,000 ש"ח יחושב המס היחסי בחלוקה ל-7 השנים שעברו ממועד רכישת הנכס.
בשנת 2014, נכנסו לתוקפן תקנות שהיוו רפורמה משמעותית לעניין מס השבח. בעבר מרבית בעלי הדירות שמכרו נכס שבבעלותם, נהנו מפטור רחב מתשלום מס שבח. אולם החל משנת 2014, צומצם הפטור באמצעות תיקון חוק מיסוי מקרקעין.
לפי התקנות, אדם שבבעלותו נכס מגורים אחד, יהנה מפטור מתשלום המס במידה והוא הבעלים של הנכס במשך פרק זמן של שנה וחצי לפחות. כמו כן, בעליהם של מספר נכסים, לא יהנו מפטור על מכירה כל ארבע שנים ומס השבח שלהם יחושב באופן לינארי או במילים אחרות באופן יחסי על כל שנה שבה החזיק הבעלים בנכס.
מאחר ותמ"א 38 עוסקת בהשבחתו של נכס קיים, באמצעים שונים, ערכו של הנכס בעת המכירה עולה באופן משמעותי וכנגזר מכך, גם המס שישולם עם מכירתו. ישנם שני סוגים נפוצים של תמ"א והם – תמ"א 38/1 שעניינו שיפור תשתיותיו של מבנה קיים ותמ"א 38/2 שעניינו הריסת מבנה ובנייתו מחדש.
במקרה של תמ"א 38/2, מאחר ומדובר במכירת נכס וקבלת דירת מגורים "חדשה" כנגדו, אין פטור ממס השב"ח. אולם מכניסת הרפורמה, יחול פטור במקרים בהם התוספת לנכס המקורי אינה עולה על 25 מטר רבוע או לחילופין ערכו של הנכס החלופי אינו עולה על סכום של 2.1 מיליון שקלים או על שוויו של הנכס המקורי ללא תוספת הבניה.
על אף הרפורמה החדשה, עדיין קיימים מספר מקרים בהם יינתן פטור לבעלי הנכס המעוניינים למכור את דירתם. התנאי הראשון וההכרחי הוא שמדובר ב"דירת מגורים מזכה" כלומר נכס מגורים שבנייתו הושלמה ונמצא בבעלות או שכירות ארוכת טווח של אדם פרטי שלפחות מחצית מגודלה שמש למגורים בארבעת השנים שקדמו למכירה. מקרים נפוצים נוספים לפטור הם:
ישנם מקרים בהם הסכום ששולם בעבור עסקת נדלן זכאי להחזרי מס שבח. מקרים כאלו, עשויים להיות כאשר מוכרי הנכס אינם מכירים את הזכויות והפטורים להם הם זכאים בעבור העסקה ומשלמים מס גבוה מההיקף הנדרש בעסקת המקרקעין.
לכן וודאו עם עורך דין נדל"ן עוד בטרם תשלום המס, שהוא אכן מדויק. במידה ואתם סבורים שאתם זכאים להחזרי מס, פנו לאתר רשות המיסים ובדקו האם קיימת לטובתכם יתרת זכות.
מעוניינים למכור נכס? להתייעצות עם עורך דין מכירת דירה, מחלקת הנדל"ן שלנו בפדר תשמח לעמוד לרשותכם עם כוח האדם האיכותי והמיומן ביותר בשוק, עורך דין המתמחה בהיבטי מס שבח יוודא שתקבלו את זכויותיכם ורווחיכם במלואם. פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם.
גלית שוקרון היא בוגרת תואר ראשון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר-אילן (LL.B) ובנוסף בוגרת תכנית התנסות מודרכת-פרקטיקום בגישור בתיקי בית משפט וקורס גישור, מרצה במרכז האקדמי פרס קורס חדלות פירעון, שותפה בחברת עורכי דין פדר, וראש מחלקת חדלות הפירעון מזה כ-13 שנים. עו"ד גלית שוקרון משמשת גם כבעלת תפקיד מטעם הכונס הרשמי, וכנאמנת מטעם הממונה בהתאם לחוק חדלות הפירעון החדש.
