תנופת הבנייה בישראל, והביקוש ההולך וגובר לדירות בכל רחבי הארץ מולידים פרויקטים רבים, חלקם חוקיים וחלקם יוצרים חריגות בנייה ברמות חומרה שונות. במאמר זה נרחיב אודות המושג "חריגות בנייה", נלמד על גבולות המותר והאסור, כיצד מסדירים חריגת בנייה ומה הקשר בין חריגות בנייה והיטל השבחה. מוכנים? בואו נצא לדרך…
חריגת בנייה מתייחסת לכל בנייה או שימוש בנכס שלא על פי הוראות חוק התכנון והבנייה. השימוש במבנה כולל את בניית המבנה, הרחבתו או שינוי אופן השימוש בו, כפי שיוסבר בהמשך. החוק בישראל קובע כי כל בניית נכס, הרחבתו או שינוי ייעודו דורשים היתר בנייה. החוק מפרט אילו פעולות מחייבות היתר בנייה, ואין כאן המקום להרחיב אודות כולן. חריגת בנייה היא עבירה פלילית, אשר העובר עליה צפוי לקנס והעמדה לדין. גובה הקנס משתנה בהתאם להיקף החריגה, כפי שנראה בסעיפים הבאים.
את חריגות הבנייה מקובל לחלק לשלושה סוגים עיקריים: חריגה קלה, חריגה חמורה והפרת היתר. חריגה קלה מתייחסת לכל סטייה מתוכנית המבנה המקורית ללא אישור, כגון הוספת גרם מדרגות חיצוני, קירוי מרפסת, הוספת חלל לבית וכדו'. חריגה חמורה נעשית על פי רוב בשלב בניית הבית, והיא מתייחסת לדברים כמו חריגה מגבולות המגרש, בנייה מעל לגובה המותר, שינוי ייעוד השטח וכדו'. הפרת היתר מתייחס לכל חריגה שאינה קשורה בבנייה אלא בשימוש בנכס, כגון הפעלת גן ילדים בבניין דירות, פיצול הדירה למספר דירות, הפיכת דירת מגורים למשרד עבודה וכדו'.
המושג חריגת בנייה מותרת מתייחס לחריגה אשר קיבלה היתר. את ההיתר ניתן לקבל לאחר מספר שלבים, למשל, עליכם לוודא שהחריגה אינה מפריעה לאיש ואינה פוגעת בשטח ציבורי, עליכם להגיש מסמכים מסוימים וכדו'.
בנוסף, בחוק התכנון והבנייה סעיף 145 מפורטים המעשים הדורשים היתר בנייה. במידה והפעולה שברצונכם לבצע אינה מופיעה בין ברשימה זו הרי שהיא אינה מוגדרת כחריגת בנייה והיא מותרת.
חריגת בנייה יכולה לקבל הסדרה כאשר היא עומדת בתנאים מסוימים. הדרך להסדרת חריגת בנייה היא מורכבת מבחינה משפטית ובירוקרטית, ורצוי שההליך ינוהל על ידי אדם מקצועי ומנוסה המכיר את התחום מקרוב. כאן המקום להזכיר שהדרך הטובה ביותר להסדרת חריגה היא לטפל בכך מבעוד מועד, עוד לפני שהחריגה מבוצעת. בדרך זו הבנייה תהיה מאושרת על פי חוק, והדבר ימנע ממכם התעסקויות וכאבי ראש מיותרים. בכל מקרה שיש לכם ספק – פנו לאדם מקצועי והתייעצו עמו אודות המהלך שאתם מבקשים לעשות. טיפול מקדים הוא הדרך הטובה ביותר להסדיר חריגות.
באוקטובר של שנת 2017 אושר תיקון לחוק התכנון והבנייה, אשר הגביר את הענישה בתחום חריגות הבנייה, ואיפשר למפקחי הבנייה של הרשויות המקומיות סמכויות נרחבות בהשתת קנסות על עברייני בנייה. תיקון זה הינו חלק ממהלך נרחב להחמרת הענישה בתחום חריגות הבנייה, ונראה שבית המשפט עתיד לצעוד במגמה זו בשנים הקרובות. הקנסות המושתים על עבריין הבנייה נקבעים בהתאם לגודל החריגה, כך שלמשל על חריגה של עד 25 מ"ר יושת קנס בגובה של כ-25,000 ₪, ואילו על חריגה בהיקף של עד 100 מ"ר הקנס יעמוד על כ-200,000 ₪. קנסות אלה ניתנים על ידי מפקחי הבנייה ללא משפט.
היטל השבחה הינו מס המוטל על בעלי דירות או קרקעות הנהנים מעליית שווי הנכס שלהם עקב החלטה של הוועדה המקומית. למשל, מועצה מקומית שהחליטה לאפשר לבעלי הדירות בבניין להרחיב את הבניין ולהוסיף עוד חדר בכל קומה, זכאית לגבות מבעלי הדירות היטל השבחה. גובהו של היטל ההשבחה עומד על כ-50% משווי ההשבחה, ויש לשלם אותו בעת מימוש הזכויות, כלומר בעת העברת אישור ההשבחה לידי בעלי הדירות. קביעת שווי ההשבחה אינה פשוטה, ולעיתים קרובות מבקשים החייבים לקבל הפחתת היטל השבחה עקב אומדן השבחה לא מדויק, מתן זכויות שאינן ברות מימוש וכדו'. כאשר אנו מבצעים חריגת בנייה (באישור או שלא באישור) הנכס שלנו מעלה את שוויו. עלייה זו מחייבת את בעל הנכס בהיטל השבחה, כך שלעיתים קרובות מתן היתר חריגה כולל בתוכו חיוב לתשלום היטל השבחה.
רוב האנשים המבצעים חריגות בנייה הינם אנשים נורמטיביים, אשר אינם מתמצאים בנבכי החוקים והדינים, ואינם יודעים את גבולות המותר והאסור. אנשים אלה עשויים לבצע פעולות אסורות, ולהתחייב בקנסות גבוהים, ללא סיבה מוצדקת. ליווי צמוד של עורך דין נדל"ן מאפשר לכם להיות רגועים, ובנוסף הוא עשוי לסייע לכם להקטין את גובה היטל ההשבחה שמוטל עליכם לשלם. בעת רכישת דירה מקבלן חשוב לוודא שקיים עורך דין מכירת דירה, אשר בדק את היתרי הבנייה ווידא שכל העבודות נעשו כחוק.
גלית שוקרון היא בוגרת תואר ראשון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר-אילן (LL.B) ובנוסף בוגרת תכנית התנסות מודרכת-פרקטיקום בגישור בתיקי בית משפט וקורס גישור, מרצה במרכז האקדמי פרס קורס חדלות פירעון, שותפה בחברת עורכי דין פדר, וראש מחלקת חדלות הפירעון ומקרקעין מזה כ-13 שנים. עו"ד גלית שוקרון משמשת גם כבעלת תפקיד מטעם הכונס הרשמי, וכנאמנת מטעם הממונה בהתאם לחוק חדלות הפירעון החדש.
לקביעת פגישת ייעוץ
