מס רכישה הוא חיוב מס חד פעמי שמשולם על ידי הקונה ברכישת קרקע או נכס נדל"ני כזה או אחר. מס הרכישה מופעל בכל פעם שיש שינוי בעלות. מאמר זה עוסק במס רכישה ובשיעורי מס הרכישה על נכס למגורים שנרכש על ידי יחיד. הסכום שהקונה משלם בפועל מחושב על סמך מספר קריטריונים וביניהם סוג הנכס (מסחרי או מגורים), שווי הנכס ומאפייניו של הקונה (קנייה ראשונה, עולה חדש, חברה מסחרית וכו'). יש שיעורי מס רכישה נמוכים יותר לקונים הרוכשים נכס בפעם הראשונה בחייהם, עולים חדשים וזכאים נוספים להנחות ממס רכישה. עם זאת, תשלום מס רכישה על דירה שנייה יהיה בהתאם גבוה יותר.
מס רכישה מחושב באמצעות מדרגות מס רכישה. מה שאומר שככל שערך הנכס גבוה יותר, כך גובה אחוז מס הרכישה עליו גבוה יותר. עם זאת, שווי הנכס שנכלל עדיין מחויב במס בשיעורים נמוכים יותר, כאשר רק העודף ממוסה בשיעורים הגבוהים יותר. מאז נובמבר 2021 הועלו שיעורי המס הרגילים בקניית נכס, ומתחילים מ-8% ויכולים להגיע עד 10% בדרגות מס מסוימות ובהתאם למחיר הרכישה.
לעומת זאת, אם אין לכם דירה בישראל, או אם בבעלותכם דירה אך אתם מעוניינים לשפץ ולמכור אותה במחיר גבוה יותר, תהיו זכאים לתעריפים נמוכים יותר (0% , 3.5% ו-5% – תלוי במדרגת המס). כהערה צדדית, בהתאם למחיר הרכישה, ייתכן שעדיין תגיעו למדרגת המס של 8% ו-10%. הכול מאוד תלוי בפרופיל שלכם כרוכשים. עורך דין מכירת דירה יעזור לכם להבין בדיוק את דרגת המס התכול עליכם כחלק מהעסקה, בין אם אתם רוכשים או קונים.
ככלל, אתם זכאים לקבל הטבות אלו רק אם אתם תושבים ישראלים בעת הרכישה. שימו לב שישנו דגש על היותכם תושבים, ולא אזרחים. הנושא המרכזי שנבדק על ידי רשות המיסים בעת רכישת נכס הוא שאלת התושבות. עד שנת 2014 אזרחי ישראל היו זכאים להטבות מס בעת רכישת נכס גם אם אינם מתגוררים בישראל. לאחר שלב זה, הטבות המס ניתנות לתושבי ישראל בלבד, גם אם הם לא אזרחי ישראל.
ישנם שני חריגים לכלל זה, והם אם הפכתם לתושבים ישראלים תוך שנתיים מרגע הרכישה, אתם זכאים לקבל את מדרגות המס הנמוכות יותר, ויכולים לתבוע את ההפרש בחזרה. בנוסף, אם אתם מבצעים עלייה תוך שנה מיום הרכישה ועד שבע שנים לאחר העלייה, אתם זכאים לקבל הטבת עלייה מיוחדת, ויכולים לתבוע את ההפרש בחזרה.
בהתאם לכל אלו, מס הרכישה מושפע מאוד מזהות הרוכש וממחיר הרכישה. כמו כן, ישנן גם הטבות על מס רכישה בהתאם לאזור בו מצוי הנכס. ישנה רלוונטיות גבוהה לשימוש במחשבון מס רכישה לפני הקנייה, וזאת בכדי להבין מהו שיעור המס המדויק עבורכם. בנוסף לכך, חשוב מאוד לפנות לעורך דין קניית דירה אשר יוכל לייעץ לכם מראש כיצד להימנע, עד כמה שניתן, מתשלום מס רכישה.
לעומת זאת, הסוגיות אודות מתי משלמים מס רכישה ואיך משלמים מס רכישה הן דווקא דיי קבועות בחוק ואינן תלויות במשתנים כאלו ואחרים. ככלל, יש לשלם את מס הרכישה עד לשישים ימים מיום העסקה. יום העסקה הוא בהתאם יום החתימה על החוזה מטעם שני הצדדים, או לחלופין יום תשלום המקדמה על העסקה.
כדי לשלם את מס הרכישה ניתן לפנות למשרד מיסוי המקרקעין באזור בו נרכש הנכס. לחלופין, ניתן גם לשלם באמצעות שוברים הנשלחים בדואר בסניפי בנק הדואר בכל רחבי הארץ כמו גם בכל סניפי הבנקים ככלל. הדרך הכי קלה לתשלום היא כנראה באמצעות אתר האינטרנט של רשות המיסים, פשוט באמצעות כרטיס האשראי או העברה בנקאית.
מערכת המס בישראל מאוד מסובכת באופן כללי, וספציפית בכל הנוגע למיסוי מקרקעין. ישנן אפשרויות ודרכים רבות ושונות, וכל אחת תביא לתוצאת מס שונה. רצוי מאוד להיעזר בעורך דין נדל"ן מנוסה ובעל ידע שידריך אתכם בתהליך. מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי לחישוב מסלול המס הטוב ביותר עבורכם. כדאי לבדוק את מעמדכם החוקי ואת ההשפעה שלו על שיעור המס הכולל. אתם עשויים לחסוך סכומים גבוהים במיוחד באמצעות התייעצות פשוטה עם עורך דין מנוסה הבקיא במערכת הסבוכה של מסי הנדל"ן.
גלית שוקרון היא בוגרת תואר ראשון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר-אילן (LL.B) ובנוסף בוגרת תכנית התנסות מודרכת-פרקטיקום בגישור בתיקי בית משפט וקורס גישור, מרצה במרכז האקדמי פרס קורס חדלות פירעון, שותפה בחברת עורכי דין פדר, וראש מחלקת חדלות הפירעון מזה כ-13 שנים. עו"ד גלית שוקרון משמשת גם כבעלת תפקיד מטעם הכונס הרשמי, וכנאמנת מטעם הממונה בהתאם לחוק חדלות הפירעון החדש.
