הסכם מכר – מה חשוב לדעת לפני שחותמים?

עסקאות נדל"ן הינן בעלות משמעויות רבות לכל אחד מן הצדדים בעסקה. הסכם מכר ימסגר באופן משפטי את האינטרסים השונים הנוגעים לצדדים ויוביל לכך שזכויותיהם לא ייפגעו. מאמר זה מספר סקירה לגבי הסכם המכר וכיצד יש לבנות אותו בצורה תקינה, אחראית ומגנה על הזכויות שלכם.

מה זה הסכם מכר?

חוזה מכר הינו חוזה המאגד בתוכו שורה של סעיפים בעלי היבטים כלכליים ומשפטיים הנוגעים לכל אחד מהצדדים, ביניהם נערך החוזה. שני הצדדים מעוניינים לחתום על הסכם מכר ולקדם את המשא ומתן לשלביו הסופיים ולשמור על הזכויות והאינטרסים שלהם. לצורך כך, יש להיוועץ עם עורך דין נדל"ן אשר יערוך הסכם מכר מקרקעין וידאג כי האינטרסים של המיוצגים שלו, לא יפגעו אלא יתממשו במלואם.

לאילו נושאים חשוב להתייחס בטרם חותמים על הסכם מכר?

הסכם מכר דירה, הינו הסכם בעל חשיבות מרכזית בכל עסקת נדל"ן ועל כן, יש לערוך אותו בהתאם להיבטים מרכזיים הקריטיים לצורך תיקוף החוזה והבטחת מימושו במלואו והם:

• אימות זהויות הצדדים בעסקה – ישנו צורך לוודא בדרכים ישירות ועקיפות, כי הגורם אשר מולו את מתנהלים במסגרת המשא ומתן בעסקת נדל"ן, הינו הגורם המוסמך לעסקת המכר וכי הוא מחזיק בזכות חתימה להסכם.
• זכויות שני הצדדים בחוזה המכר – ישנו צורך לבדוק את הזכויות של המחזיקים בדירה ולראות האם הם רשומים כבעלי הדירה. כמו כן, יש לערוך שורה של בירורים ולבדוק האם ישנו נסח טאבו בתוקף והאם ישנם חובות, עיקולים ושעבודים למיניהם הרשומים על הנכס.
• בחינת מצב הדירה- יש לבדוק את מצבו ההנדסי והתכנוני של הנכס והאם ישנו היתר בנייה. ניתן לבצע את הבדיקה באופן עצמאי אך מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של בעל מקצוע המומחה בבדק דירות וידע לזהות ולמפות בעיות הנדסיות וכשלים מבניים.

דרישות חוזה מכר

הסכם מכר הינו למעשה חוזה בין שני צדדים לעסקת נדל"ן ועל מנת להעניק להסכם תוקף משפטי, עליו לעמוד בכמה דרישות מחייבות והן:

• דרישת הכתב – לפי דרישה זו, על מנת שהסכם מכר יקבל תוקף משפטי, עליו להיות מובא על כתב ולא בעל פה, אחרת הוא יהיה חסר תוקף משפטי.
• דרישת המסוימות – הסכם מכר מקרקעין, חייב לכלול התייחסות מפורטת לכל אחד מהצדדים בחוזה על כלל דרישותיהם וההסכמות שהתגלו ביניהם, בנוגע לסעיפים שונים ומשמעותיים לכל אחד מבין הצדדים.
• דרישה לעמוד בתנאים של חוזה סטנדרטי – הסכם מכר דירה, הינו חוזה בעל משמעות משפטית לכל דבר ועניין ועליו להיעשות בצורה נקייה ובתום לב של כל אחד מהצדדים ומבלי להסתיר כל פרט הקשור לנכס גם אם יוביל לפגיעה באינטרסים של אחד מהצדדים.

• הסדרת זכויות – על מנת שהסכם מכר יהפוך לרשמי, ישנה דרישה להסדיר את הזכויות בהסכם, בלשכת רישום מקרקעין וזאת על מנת להעניק לו תוקף מבחינה ממשלתית.
  עורך דין מכירת דירה ילווה אתכם בכל תהליך רישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין, על מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות בנכס לצד השני בדרך מהירה, בטוחה וחוקית.

ההבדל בין הסכם מכר בעסקאות "יד שנייה" להסכם מכר לדירה חדשה מקבלן

בעסקאות יד שנייה, נהוג כי התשלום יתפצל לשניים, חלק ראשון במעמד החתימה וחלק שני במעמד מסירת החזקה על הנכס. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן, לרוב התשלום מתבצע לאורך כל תקופת הבנייה.

לגבי מועד המסירה של הנכס, בעסקאות יד שנייה, המועד ידוע מראש כאשר הוא מוסכם על ידי כל אחד מהצדדים ולעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן, מועד המסירה הינו משוער ותלוי בקצב הבנייה.

הבדל נוסף, כאשר רוכשים דירה יד שנייה, רוב העלויות השוטפות ידועות וברורות לכל וזאת בשונה מרכישת דירה חדשה, בה עדיין לא יודעים את גובה מיסי הועד ומיסים עירוניים שונים.

הנושאים החשובים שנכללים לרוב בחוזה מכר

הסכם מכר הינו הסכם המעגן את זכויות כל אחד מהצדדים החתומים עליו ומתוקף כך, ישנם נושאים מרכזיים אשר חלה עליהם חובה להיות מעוגנים במסגרת ההסכם והם:

• פירוט על מצב הדירה – על החוזה לכלול פירוט מלא אודות מצבה של הדירה, האם ישנם ליקויים משמעותיים שיש ליידע את קונה הנכס לגביו, פירוט לגבי המיקום של הדירה, האם הוטלו עליה שעבודים והאם ישנם חובות ועיקולים הרשומים על שם הדירה.
• הצהרות והתחייבויות הצדדים – חוזה המכר חייב לכלול בתוכו התחייבויות רשמיות בין הצדדים החתומים עליו. מוכר הנכס מתחייב להעביר אותו נקי מחובות, שעבודים, עיקולים ומתחייב לשמור על מצבה הפיזי של הדירה עד למועד מסירתה לרוכש.

רוכש הנכס, מצהיר ומתחייב כי הוא מחזיק בהון כספי אשר יאפשר לו לרכוש את הדירה ולהעביר את התשלומים בהתאם לתאריכים שנקבעו בהסכם המכר.

• התמורה – אחד הסעיפים החשובים והמרכזיים ביותר בהסכם מכר הוא סעיף התמורה אשר מסדיר את מועדי התשלומים ואת הסכומים אשר יועברו בכל מועד. כמו כן, בסעיף זה יצוינו הביטחונות השונות לסכומים שנקבעו בהסכם.
• מיסים ותשלומים אחרים – סעיף זה יכלול את הסדרת התשלומים והאגרות לרשויות השונות הכולל את רשויות המים, גז, חברת החשמל, מס הכנסה, ועד הבית ועוד תשלומים נוספים שיש להסדיר במסגרת ההסכם.
• הפרה – פרק ההפרה בהסכם המכר, מתייחס לסיטואציות בהן ההסכם מופר על ידי אחד מהצדדים ועל הצעדים שינקטו בגין הפרות אלה. כל צד שנפגע בהסכם, רשאי להחליט על הצעד שהוא ינקוט בגין הפרת ההסכם, מבין שורה של צעדים שנקבעו בהסכם והוסכמו על ידי כל אחד מהצדדים.

חשיבות שירותיו של עורך דין נדל"ן

הסכם מכר הינו הסכם בעל משמעויות רבות עבור הצדדים הלוקחים בו חלק. מדובר על הסכם המעגן זכויות ואינטרסים רבים בין הצדדים השונים במהלך המשא ומתן המתקיים בעסקת נדל"ן. מתוקף כך, ראוי לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, אשר ידע לקדם ולשמור על האינטרסים והזכויות של אותו צד אותו הוא מייצג, בדרך להשלמת העסקה על הצד הטוב ביותר.