חוק המכר דירות - המדריך לשנת 2024

חוק מכר (דירות) התשל"ג-1973 הוא כלי חשוב להגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן. הוא קובע אחריות מוגדרת על הקבלן לתקן ליקויים ולתת פיצוי במקרים של בעיות בדירה.

למה צריך את החוק?

בניית דירה היא פרויקט מורכב, ויכולות להתרחש בעיות רבות במהלך הבנייה. קבלנים עשויים לחסוך בעלויות על חשבון איכות הבנייה, או לבצע עבודות בניגוד לתכניות ולתקנות. רוכשי דירות חדשות, לעומת זאת, נמצאים בעמדת נחיתות מול הקבלן, הן מבחינת ידע מקצועי והן מבחינת כוח מיקוח. החוק קובע אחריות מוגדרת של הקבלן לתקן ליקויים ולתת פיצוי במקרים של בעיות בדירה.

האחריות מחולקת לשתי תקופות:

• תקופת הבדק – תקופה של שנה מיום מסירת הדירה, במהלכה הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי שנמצא בדירה.
• תקופת האחריות – תקופה של 7 שנים מיום מסירת הדירה, במהלכה הקבלן אחראי לתקן ליקויים "מהותיים" (ליקויים שפוגעים בשימושיות הדירה).

ערבות חוק המכר

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מחייב קבלנים להעניק ערבות לרוכשי דירות חדשות. מטרת הערבות היא להבטיח שהקבלן יעמוד בהתחייבויותיו ויתקן ליקויים בדירה. ע"פ סעיף 2 לחוק המכר, מוכר הדירה לא יוכל לגבות מהקונה מעל 7% ממחיר התמורה על חשבון הדירה. הסכום ששולם ע"י הקונה יועבר לשמירה אצל עו"ד נוטריון. במידה והסכום שהועבר שווה יותר מ-7% הוא צריך להיות מבוטח מול בטחונות מספיקים ולכלול את התנאים הבאים:

1. המוכר (הקבלן) העביר לרוכש ערבות בנקאית שתשמש במידה והמוכר לא יוכל לעמוד בהסכם המכר ולהעניק לקונה את הזכויות להחזקה בנכס מסיבות שונות כמו: הקפאת הליך, עיקול נכס, צו כינוס וכו. במצב זה הערבות הבנקאית תעמוד לזכות הקונה וכך יוכל לקבל את כספו בחזרה.

2. המוכר רשם על שם הרוכש הערת אזהרה נקייה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969.

3. הקבלן (המוכר) הוציא פוליסת ביטוח בה הקונה צוין כמוטב בהתאם לנוסח הקבוע בחוק.

4. המוכר רשם לטובת הקונה זכות אחת או כמה בדירה שהיא לא משועבדת/בעלת עיקול/בעלת זכות צד ג'.

5. המוכר ביצע שעבוד לקרקע או לנכס עצמו עבור משכנתא מדרגה ראשונה אשר רשומה לטובת הרוכש.

סוגי הערבות הקיימים הם:

ערבות בנקאית – הבנק מתחייב לשלם לרוכש סכום כסף מסוים במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו.

ביטוח ליקויי בנייה – חברת ביטוח מתחייבת לתקן ליקויים בדירה במקרה שהקבלן לא יעשה זאת.

הערת אזהרה – רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין מונע מהקבלן לבצע עסקאות בדירה עד לתיקון הליקויים.

חוק המכר דירות תשלומים

ע"פ תקנות המכר (דירות) (הבטחות השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה-1975. במידה ובוצעה בעסקה הענקת בטוחה, על הקבלן לגבות מהרוכש על חשבון מחיר התמורה תשלומים נוספים אשר יקבעו בהתאם להתקדמות הבנייה של הנכס.

תקנות תשלומים לפי קצב הבנייה:

• לאחר סיום תקרת קומת העמודים/רצפת הקומה הראשונה ללא קומת עמודים – 33% ממחיר התמורה.
• לאחר סיום שלד קומה בה נבנה הנכס – 20% מסכום התמורה.
• לאחר סיום טיח פנים או תחליף-טיח – 15% ממחיר התמורה.
• לאחר סיום טיח חוץ או ציפוי חוץ – 15% ממחיר התמורה.
• במועד מסירת הדירה – 10% ממחיר התמורה.

חוק המכר החדש

בשנת 2018 נכנס לתוקף חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תיקון מס' 9, המכונה "חוק המכר החדש". חוק זה נועד להגן עוד יותר על רוכשי דירות חדשות.

השינויים העיקריים בחוק המכר החדש:

הגדלת סכום הערבות הבנקאית –  סכום הערבות הבנקאית גדל מ-5% ל-7% ממחיר הדירה.

הרחבת תקופת הבדק – תקופת הבדק גדלה משנה לשנתיים.

הוספת אחריות ל"אי התאמה" –  הקבלן אחראי גם לליקויים שאינם ליקויי בנייה, כגון אי התאמה בין המפרט הטכני לבין הדירה בפועל.

הקמת "קרן ליקויי בנייה"- קרן שתפצה רוכשי דירות במקרים שקבלן נקלע לקשיים כלכליים ולא יכול לתקן ליקויים.

ההשפעה של תמ"א 38 על חוק מכר הדירות

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית המאפשרת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וביצוע עבודות בנייה נוספות, תוך הקלה על הליכי הרישוי. תוכנית זו הביאה לשינויים משמעותיים בשוק הנדל"ן, הן מבחינת היצע הדירות והן מבחינת מערכת היחסים בין יזמים לרוכשי דירות. פרויקטים במסגרת תמ"א 38 כרוכים בסיכונים רבים יותר עבור רוכשי הדירות, כגון עיכובים במסירת הדירה, ליקויי בנייה ואי התאמות בין המפרט הטכני לבין הדירה בפועל. בנוסף הסכמי מכר במסגרת תמ"א 38 מורכבים יותר מהסכמי מכר רגילים. עקב כך בוצעה הרחבת תחולת חוק המכר אשר בעבר חל רק על דירות חדשות שנבנו על ידי קבלן. כיום, בעקבות תמ"א 38, חוק המכר חל גם על דירות שעברו חיזוק ותוספת בנייה.

מה כוללת אחריות הקבלן בחוק המכר?

חוק המכר קובע אחריות מוגדרת של קבלנים לתקן ליקויים ולתת פיצוי במקרים של בעיות בדירה. סוגי הליקויים הנכללים באחריות הקבלן הם:

• ליקויים בבנייה הכוללים סדקים בקירות, רטיבות, נזילות, בעיות בטיחות ועוד.
• ליקויים בביצוע הכוללים אי התאמה בין המפרט הטכני לבין הדירה בפועל, התקנת תשתיות לקויות, גימור לקוי ועוד.
• ליקויים באיכות החומרים אשר כוללים שימוש בחומרים באיכות ירודה, חומרים פגומים ועוד.

תקופות הבדק לליקויים בדירות שנרכשו לפני 6 באפריל 2011 או שבנייתן הסתיימה לפני תאריך זה:

צנרת : שנתיים.

רטיבות בנכס: 3 שנים.

מכונות/מנועים : 3 שנים.

התקלפות חיפויים בחללים ציבוריים: 3 שנים.

שקיעה של מרצפות בקומת הקרקע, מדרכות ושבילים בשטח הבניין: 3 שנים.

סדקים הקימיים במבנה : 5 שנים.

קילופים בולטים לעין בחיפויים חיצוניים: 7 שנים.

אי-התאמות אחרות (שאינן אי-התאמות יסודיות): שנה אחת.

תקופות הבדק לליקויים בדירות שנרכשו החל מ-6 באפריל 2011:

מסגרות ומוצרי נגרות (כולל אלומיניום ופלסטיק): שנתיים.

ריצוף וחיפוי פנים (כולל שחיקה ושקיעה): שנתיים.

מכונות ודוודים: 3 שנים.

פיתוח חצר ושקיעות (כולל מרצפות בקומת קרקע, חניות, מדרכות ושבילים בשטח הבניין, ליקויים במשטחים מחומרי גימור): 3 שנים.

מרכיבי מערכות בידוד תרמי: 3 שנים.

מערכות צנרת (כולל מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב, נזילות): 4 שנים.

איטום המבנה (כולל חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות): 4 שנים.

סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים: 5 שנים.

חיפויי חוץ (התנתקות, התקלפות או התפוררות): 7 שנים.

אי-התאמות אחרות (שאינן אי-התאמות יסודיות): שנה אחת.

חשוב לציין כי הקבלן אינו אחראי לליקויים שנגרמו כתוצאה משימוש לא נכון בדירה, הזנחה או תחזוקה לקויה. רוכשי דירות צריכים להודיע לקבלן על ליקויים בהקדם האפשרי לאחר גילויים. אם הקבלן מסרב לתקן ליקויים, רוכשי דירות יכולים להגיש תביעה באמצעות עורך דין נדל"ן  כנגד הקבלן.

בנוסף לאחריות הקבועה בחוק, קבלנים רבים מציעים אחריות מורחבת. אחריות זו עשויה לכלול תקופת אחריות ארוכה יותר, כיסוי ליקויים נוספים ועוד. חשוב לקרוא את תנאי האחריות המורחבת בקפידה לפני חתימה על הסכם המכר.

איחור במסירת דירה – זכויות רוכשים לפי חוק המכר

חוק מכר דירות קובע הוראות מפורשות בנוגע לאיחור במסירת דירה חדשה על ידי קבלן. חוק זה נועד להגן על רוכשי דירות מפני עיכובים לא סבירים במסירת הדירה ופגיעה כלכלית כתוצאה מכך.  החוק מאפשר לקבלן "תקופת גרייס" של 60 ימים ממועד מסירת הדירה הקבוע בחוזה. במהלך תקופה זו, הקבלן אינו חייב בפיצוי לרוכש בגין איחור. לאחר חלוף 60 ימים, זכאי רוכש הדירה לפיצוי בגין איחור. סכום הפיצוי נקבע לפי נוסחה הקבועה בחוק: 150% מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה לכל חודש איחור (או חלק ממנו) מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה בפועל לרשות הקונה. זאת על מנת לתמרץ יזמים למסור את הדירות במועד החוזי, בכדי למנוע נזקים שייגרמו לרוכשים כתוצאה מאיחור במסירת דירה.

ייתכנו מקרים בהם הקבלן זכאי לדחייה סבירה של מועד מסירת הדירה, כגון כתוצאה מנסיבות בלתי צפויות.

רוכשי דירות צריכים להודיע לקבלן בכתב על כוונתם לקבל פיצוי בגין איחור.  רצוי להיעזר בעורך דין מכירת דירה במקרה של איחור במסירת דירה.

היעזרות בעורך דין נדל"ן

לסיכום עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות, בעלות השלכות כלכליות משמעותיות. הן כרוכות בהשקעה כספית גדולה ודורשות ידע משפטי מעמיק. עורך דין נדל"ן המתמחה בתחום יכול לסייע לכם בכל שלב בתהליך החל מבדיקות מקיפות של הנכס, הבעלות בו, זכויות בנייה, חובות, שעבודים ועוד. בנוסף הוא ינסח עבורכם את חוזה המכר/רכישה ויוודא שהוא מגן על האינטרסים שלכם. עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל התהליך, יסביר לכם את כל ההיבטים המשפטיים ויענה על כל שאלה. אם יתעורר סכסוך משפטי בעקבות עסקת הנדל"ן, עורך הדין ייצג אתכם בבית המשפט או בבוררות.