מכירת דירה עם משכנתא

שוק הנדל"ן המורכב בישראל הופך מכירת דירה לאירוע חשוב ומורכב בחיים הפרטיים של כל אזרח ואזרחית. הדבר נהיה מורכב על אחת כמה וכמה כאשר אנו מתעסקים במקרה הנפוץ של מכירת דירה עם משכנתא. במאמר זה נפרט את הנקודות החשובות והקריטיות שעליכם לדעת ביחס למכירת דירה עם משכנתא ואת התהליכים המרכזיים שעליכם לעבור בדרך למכירת הדירה.

ישנם מספר מאפיינים הקיימים במכירת כל דירה:

1. החלטה למכירת הדירה: זו אולי ההחלטה הראשונה והחשובה ביותר בתהליך. לפני העמדת הדירה למכירה עליכם לשאול את עצמכם מדוע אתם מוכרים את הדירה, האם לצורך שדרוג הבית הקיים או לצרכים כספיים או פיננסיים אחרים. מרגע שהדירה מוצעת למכירה, עליכם להבין שאנשים שונים יתעניינו בדירה ומהר מאוד אתם עשויים למצוא את עצמכם במשא ומתן שנסיגה לא מוצדקת ממנו עלולה לגרור תשלום פיצויים. מטעם זה, ייעוץ עם עורך דין מכירת דירה הינו אמצעי הכרחי לניווט בתהליך המורכב הזה.
2. היבטי מיסוי – במהלך עסקאות בנדל"ן מוטלים היטלים ומיסים שונים אשר "נופלים" הן על הקונה והן על המוכר. כאשר מוכרים דירה, מוכר הדירה עשוי לשלם היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס המוטל על ידי הרשות המקומית בגין החלטה שלה לדוגמה, אם הרשות המקומית החליטה על הקלה בזכויות הבנייה במגרש, היא תגבה מס בעת מימוש הזכויות קרי, בעת מכירת הדירה או אם בעליה החליטו על הוצאה לפועל של הזכויות. עורך דין נדל"ן יכול לסייע בהערכת גובה המיסים וההיטלים אותם תידרשו לשלם בעת המכירה.
3. הוצאת נסח טאבו – נסח הטאבו הוא מסמך ממשלתי המעיד על בעלות המוכר בדירה. מבחינה משפטית, ספק אם יהיו קונים אשר יסכימו להתקשר בהליך מכירה לולא יוצג להם נסח טאבו על שמכם.

כמו כן, במידה וקיימות חריגות בנייה, יש להסדיר נושא זה מבעו מועד שכן קונים פוטנציאליים עשויים להירתע ברכישת נכס עם חריגות בנייה. לעיתים אפילו לא תוכלו להציג נסח טאבו ללא הסדרה של חריגות הבנייה. לכן ייעוץ של עורך דין נדל"ן הינו קריטי בעניין זה.

4. זהות הקונים: בעת מכירת דירה, עליכם לוודא שהקונים אשר מגיעים לרכוש את הדירה הם בעלי אמצעים מתאימים לרכוש אותה ומציגים אמצעי מימון מתאים לטובת הרכישה. אחת הדרכים לוודא זאת, היא על ידי קבלת הוכחה שאחד הבנקים העניק משכנתא לקונה הפוטנציאלי, כך שיש לכם הוכחה שהבנק חשב שהקונה איתן מבחינה פיננסית ובכך סיפק לו כסף מזומן אשר יעבור אליכם בעת המכירה.עורך דין קניית דירה יסייע לכם בביצוע הליך בירור אמינות הקונים.

במקרה הנפוץ, רוב רוכשי הדירות מממנים את הרכישה אמצעות נטילת משכנתא. משכנתא הינה שיעבוד של הנכס לטובת הבנק, כאשר במקרה בו הלווה לא עומד בתנאי המשכנתא, הבנק יכול לעקל את הנכס הממושכן.

בהקשר זה חשוב להבין כי לבנק הממשכן ישנה זכות קניינית על הנכס, זכות הגוברת על זכותם החוזית של רוכשים פוטנציאלים. על כן, האינטרס המרכזי שלהם יהא סילוק זכותו של הבנק מהנכס והעברתו ללא כל שיעבוד.

מה קורה כאשר נמכר נכס והמשכנתא טרם כוסתה במלואה? 

סילוק החוב במלואו: באפשרותכם לשלם באמצעות כספי התמורה ממכירת הדירה את סך היתרה שנשארה עד לסילוק כל החוב. צעד זה אמנם נשמע מפתה וחוסך תשלומי ריבית,  אולם כורח שני קשיים: האחד, סביר שחלף הדירה הנמכרת תהיו מעוניינים ברכישת דירה אחרת ולכן תצטרכו מימון לטובת זה. הקושי השני נעוץ בכך שהבנק עשוי להטיל קנסות בגין יציאה מוקדמת מהסכם המשכנתא כך שהחיסכון על הריבית יצטמצם לאור הקנס. באפיק זה ניתן להשיג מאת הבנק "מכתב כוונות" המציג התחייבות של הבנק לסלק את המשכנתא על שמו אם יעברו תשלומים מהרוכש ישירות אל הבנק.

גרירת משכנתא: בהליך זה ההלוואה אינה מוחזרת במלואה והשעבוד בעצם מועבר באופן ישיר לנכס אחר כדוגמה דירה אחרת שהמוכרים קנו. במידה וטרם נרכש נכס חלופי, כספי ההלוואה יועברו לחשבון מיוחד שישועבד לטובת הבנק שלאחר מכן יועתק על נכס אחר.

עבור הרוכשים, סילוק המשכנתא הינו שלב קריטי בהליך המכירה וכורך עיסוק נרחב מול הבנק. עורך דין מכירת דירה יסייע לכם בהשגת כל האישורים מהבנק, ביצוע הליך גרירת או סילוק המשכנתא והמצאת כל המסמכים לצד הרוכש ויישוב דעתם של עורכי הדין של הצד השני.

היכנסו למידע נוסף בנושא עורך דין נדל"ן.