קבוצת רכישה - מדריך מקיף לשנת 2024

בשנים האחרונות צוברת תאוצה מגמת רכישת דירות דרך קבוצות רכישה. קבוצות אלו מאפשרות לאנשים להתאגד למטרה משותפת – רכישת נכס עתידי במחיר זול יותר. יתרון זה מושך רבים, שכן הוא מציע פתרון אטרקטיבי למי שמתקשה לעמוד במחירים הגבוהים בשוק הדיור.

עם זאת, חשוב להבין שרכישת דירה דרך קבוצות רכישה אינה חפה מסיכונים. לפני שמצטרפים לקבוצה כזו, יש לבחון את היתרונות והחסרונות בקפידה, ולהיות מודעים לכל ההיבטים המשפטיים והכלכליים הכרוכים בכך.

מה זה קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים או עסקים המתאגדים יחד על מנת לרכוש מוצרים או שירותים בכמויות גדולות, ולכן להשיג מחירים טובים יותר או תנאים נוספים מהספקים. המטרה העיקרית של קבוצת רכישה היא ליהנות מיתרונות כלכליים בזכות כמות הרכישה הגדולה ולהפחית את העלויות הכלכליות לחברי הקבוצה.

קבוצת רכישה של דירה היא אופן יחודי של רכישת נדל"ן, בו קבוצה של אנשים מתאגדים יחד כדי לרכוש דירה ביחד. המטרה העיקרית היא לחלק את העלויות והמאמץ הכלכלי שנדרשים לרכישת דירה, ולהשיג עסקאות טובות יותר בשוק הנדל"ן.

ההבדלים בין קבוצת רכישה נדל"ן, קבוצת רכישה חברתית וקבוצת קנייה

קבוצת רכישה נדל"ן היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים. מטרתה היא הוזלת עלויות (20% לפחות) ובחירת השכנים, אופי וסגנון המגורים ורמת הגימור. התהליך מורכב וארוך וכולל איתור קרקע מאושרת לבנייה, רכישת הקרקע יחדיו, התקשרות בחוזה עם קבלן לביצוע הבנייה, קבלת היתרי בנייה ומימון הפרויקט. היתרונות של קבוצת רכישה נדל"ן הם הוזלת עלויות משמעותית, שליטה רבה יותר על הנכס ובחירת שכנים. החסרונות הם תהליך מורכב וארוך, סיכונים רבים (התמוטטות קבלן, עיכובים בבנייה) ודרישה לידע ומקצועיות.

קבוצת רכישה חברתית היא קבוצת אנשים המכירים זה את זה ומתאגדים יחד לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים. יתרונותיה הן קהילה חזקה ותומכת, בחירת שכנים ספציפיים והתאמת הפרויקט לצרכים המשותפים של חברי הקבוצה. החסרונות הם קבוצה קטנה יחסית (עד 50 איש), תהליך מורכב יותר וקשיים בהשגת הסכמה בין חברי הקבוצה.

קבוצת קנייה היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד לרכישת דירות מחברות בנייה. מטרתה היא קבלת הנחה משמעותית מחברות הבנייה (10%-15%). התהליך פשוט יחסית וכולל התארגנות הקבוצה, ניהול משא ומתן מול חברות בנייה, בחירת דירות ורכישתן. היתרונות של קבוצת קנייה הם קבלת הנחה משמעותית, תהליך פשוט יחסית ואין צורך בידע ומקצועיות. החסרונות הם פחות שליטה על הנכס, בחירת דירות מתוך היצע קיים ואין קהילה משותפת. 

איך לבחור קבוצת רכישה?

בחירת קבוצת רכישה היא החלטה חשובה ודורשת מחשבה מעמיקה. להלן מספר פרמטרים שיש להתחשב בהם:

גודל הקבוצה – קבוצה קטנה (עד 50 איש) תאפשר קשר אישי הדוק יותר ותהליך קבלת החלטות יעיל יותר, אך קבוצה גדולה יותר (עד 200 איש) תוכל להשיג הנחות משמעותיות יותר.

הרכב הקבוצה –  חשוב לוודא שהאנשים בקבוצה חולקים חזון משותף לגבי הפרויקט ויש ביניהם אמון הדדי.

הליווי המקצועי – חשוב לוודא שהקבוצה מנוהלת על ידי צוות מקצועי ומנוסה הכולל עורך דין, יועץ פיננסי, יועץ נדל"ן ומהנדס בניין. חשוב לוודא שהצוות ניהול פועל בשקיפות מלאה ומעביר לחברי הקבוצה את כל המידע הרלוונטי. כמו כן חשוב לוודא שהצוות ניהול זמין לכל שאלה או בקשה של חברי הקבוצה.

סוג הקרקע והמיקום – חשוב לבחור בקרקע המיועדת לבנייה למגורים ובעלת זכויות בנייה מאושרות.

כמו כן חשוב לבחור במיקום אטרקטיבי מבחינת התחבורה, התשתיות, השירותים הקהילתיים והסביבה. יש לבחון את הפוטנציאל של האזור מבחינת עליית ערך הנכסים.

יתרונות וחסרונות של קבוצת רכישה

קבוצת רכישה יכולה להיות דרך מצוינת לרכוש דירה חדשה במחיר מוזל וליהנות משליטה רבה יותר בפרויקט. עם זאת, חשוב להיות מודעים לסיכונים הכרוכים בכך ולהכיר את היתרונות והחסרונות.

יתרונות בקבוצת רכישה:

1. דירה חדשה במחיר מוזל – רכישה ישירה של קרקע מאפשרת לחסוך בעלויות יזם, רווח יזמי ותשלום מיסים, מה שיכול להוזיל את מחיר הדירה ב-10%-20%.

שליטה רבה יותר – חברי הקבוצה מעורבים בכל שלבי הפרויקט, החל מבחירת הקרקע ועד לתכנון הדירה ורמת הגימור לכן מוענקת לחברי הקבוצה שליטה רבה יותר בכל הקשור להחלטת החלטות המשפיעות על הפרויקט.

1. בחירת קבלן – בפרויקט המנוהל ע"י קבוצות רכישה, חברי הקבוצה יכולים לבחור את הקבלן שיבצע את הבנייה העתידית, דבר המאפשר להם להבטיח את איכות הבנייה ע"י בחירה נכונה של קבלן בו הם יוכלו לשים את מבטחם.
2. קהילה – קבוצת רכישה מאפשרת יצירת קהילה מגובשת של אנשים בעלי אותם אינטרסים אשר חולקים חזון משותף לקבלת דירה איכותית וחדשה .

חסרונות בקבוצת רכישה:

1. חוסר וודאות – דבר שיכול לגרום לתסכול רב הוא עניין חוסר הוודאות במהלך הפרויקט מכיוון ואין תאריכים מוגדרים ויעדים לסיום הפרויקט קיים סיכון שהפרויקט יתעכב או ייכשל, דבר שיכול להוביל להפסדים כספיים.
2. חוסר ניסיון – חברי קבוצת הרכישה, בדרך כלל, אינם בעלי ניסיון מובהק בניהול פרויקטים נדל"ניים, דבר שיכול להוביל לבעיות ועיכובים בכל הקשור להשגת אישורים חיוניים, התנהלות נכונה וחוקית והבנת הנדרש.
3. תהליך מורכב – רכישה במסגרת קבוצת רכישה הוא תהליך מורכב אשר דורש זמן, מאמץ וסבלנות. לכן, במידה ואתם לחוצים לקבל דירה בזמן המיידי ולאכלס אותה, רכישה דרך קבוצות רכישה הוא לא התהליך עבורכם.

סיכונים בעת רכישה בקבוצות רכישה

• חריגה בעלויות – למרות העובדה כי הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להוזיל עלויות לרכישת דירה בהשוואה לרכישה מקבלן, ישנו סיכון שההוצאות בפועל יחרגו מהתכנון הראשוני. חריגות אלו יכולות להיגרם מעלייה במחירי חומרי הגלם, שינויים בתוכניות הבנייה, או טעויות בניהול הפרויקט.

• התנהלות היזם/מנהל הפרויקט – הצלחת פרויקט הדירה תלויה רבות בכישורי מנהל הפרויקט. ניהול לקוי שלו עלול להוביל לעיכובים משמעותיים, לעלויות נוספות או אפילו לכישלון של הפרויקט.

• מימון הפרויקט – לעיתים, קבוצות רכישה מתקשות לקבל מימון מלא מהבנקים בשל הסיכון הגבוה יחסית שהן מציבות. במקרה כזה, המשתתפים עשויים להידרש להביא הון עצמי נוסף כדי להשלים את הפרויקט.

• אי התחייבות לתאריך אכלוס – כאשר מבצעים רכישה בקבוצות רכישה לא קיימת התחייבות אשר מתייחסת לתאריך יעד בו הפרויקט ייגמר לכן קיימת אי וודאות בכל הקשור למועד אכלוס הדירות. בנוסף, פרויקטים מסוג זה בדר"כ כלל נמשכים זמן רב.

• זכויות על הקרקע – בפרויקטים של קבוצות רכישה, הקרקע בדרך כלל נרכשת בשותפות בין חברי הקבוצה והדירות נבנות על הקרקע שנרכשה. במידה ומתרחש מקרה של סכסוך משפטי או פשיטת רגל של אחד מחברי הקבוצה, הזכויות על הקרקע והדירות עלולות להיות בסכנה.

• היתרי בנייה ואישורים – לעיתים בעת השגת ההיתרים והאישורים הנדרשים לפרויקט מתעוררים קשיים בלתי צפויים הגורמים לעיכובים מיותרים. אותם עיכובים יכולים לדחות משמעותית את תחילת הבנייה ואת סיומה.

תשלומים בעת רכישת דירה מקבוצות רכישה

בקבוצת רכישה, תהליך התשלומים מורכב ממספר שלבים ובדר"כ כולל תשלומים שונים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט. בתחילת הדרך, חברי הקבוצה מתבקשים לשלם דמי רישום והצטרפות, הנדרשים לכיסוי עלויות התכנון הראשוניות ושירותי ייעוץ משפטי ופיננסי. לאחר מכן, גובים תשלומים מעת לעת בהתאם להתקדמות הפרויקט ולוחות הזמנים שנקבעו, כולל תשלומים על רכישת הקרקע, קבלת היתרי בנייה, והתחלת הבנייה בפועל.

כל חבר בקבוצה נדרש לעמוד בתשלומים בזמן, על מנת למנוע עיכובים או סיבוכים פיננסיים. בנוסף, קיימת חובה להעמיד ערבות בנקאית או אחרת שתבטיח את עמידת חברי הקבוצה בהתחייבויותיהם. תהליך זה דורש מעקב שוטף וניהול כספי מוקפד, ולעיתים קרובות מעורב בו בנק מלווה שמספק את המימון הדרוש לפרויקט, יש לציין כי קבוצות רכישה מוגדרות אצל הבנקים כסיכון לכן לרוב סכום המימון הכי גבוה שקבוצה תוכל לקבל הוא עד 50% משווי העסקה הכוללת.

תיקון 69 לחוק מיסוי המקרקעין

תיקון 69 לחוק מיסוי המקרקעין, שנכנס לתוקף בשנת 2014, הטיל מס רכישה על קבוצות רכישה. כתוצאה מכך, חברי קבוצות רכישה נדרשים לשלם מע"מ על רכישת הקרקע, דבר שהוביל לעלייה משמעותית במחירי הקרקעות. העלייה במחירי הקרקעות כתוצאה מתשלום מע"מ גרמה לעלייה במחירי הדירות הנבנות על ידי קבוצות רכישה והפכה לפחות כדאית מבעבר. בנוסף, כתוצאה מהעלייה במחירי הדירות, הביקוש לדירות הנבנות על ידי קבוצות רכישה ירד. קבוצות רכישה רבות נאלצו לשנות את אופן פעולתן כתוצאה מתיקון 69, כגון גיוס סכומים גבוהים יותר מחברי הקבוצה.

התארגנות בקבוצות רכישה לא מאוגדת בחוק ולכן ישנם סיטואציות שיזמים עושים פעולות אשר מטיבות איתם מאשר עם חברי הקבוצה, לכן ישנה חשיבות להיוועץ עם עורך דין נדלן אשר ילווה אתכם לאורך התהליך.

היעזרות בעורך דין נדל"ן

התארגנות בקבוצות רכישה אינה מאוגדת בחוק באופן ספציפי, מה שיוצר פתח לסיכונים ולניצול מצד יזמים לא הוגנים. ישנן מספר סיבות מדוע חשוב להיעזר בעורך דין נדל"ן בעת רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה. ראשית עורך דין קניית דירה יכול לנסח חוזים שיגנו על זכויותכם ויבטיחו שתהליך הרכישה יתבצע בצורה חוקית והוגנת. בנוסף הוא יכול לבצע בדיקות מקיפות של הקרקע, זכויות הבנייה והיזם, כדי לוודא שהם אמינים ושהפרויקט יציב. עורך דין נדל"ן מנוסה ינהל משא ומתן מול היזם וישיג עבורכם תנאים טובים יותר. בנוסף הוא ייעץ לכם בכל שלבי התהליך, החל מההתארגנות הראשונית ועד לקבלת מפתחות הדירה. במקרה של סכסוך עם היזם או חברי קבוצה אחרים, עורך דין יכול לייצג אתכם בבית המשפט. חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון ספציפי בתחום קבוצות רכישה. עורך דין כזה יכיר את המלכודות הנפוצות ואת הדרכים להימנע מהן.