עורך דין קניית דירה הוא עורך דין המתמחה בתהליך רכישת דירה על כל הסעיפים והחוקים המשפטיים הקשורים לתהליך הקניה ועסקאות נדל"ן. שנים רבות של חיסכון, מאמץ אדיר וחיפושים רבים ונרחבים מתנקזים למהלך גורלי אחד – רכישת דירה. קניית דירה היא אחד מהצעדים המשמעותיים ביותר שאדם עושה בחייו אך יחד עם זאת תהליך רכישת דירה רצוף בבירוקרטיה די ארוכה והוא אינו חף מטעויות אפשריות, סיכון כספי והונאות פוטנציאליות ולכן ישנה חשיבות גבוהה לליווי מקצועי על ידי עורך דין רכישת דירה אשר מתמחה בתחום.
גם אם אנו מכירים ידיד או קרוב שהוא במקרה עורך דין והוא ישמח לסייע בכל עניין משפטי, כאשר מדובר בקניית דירה, חשוב ביותר לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין מכיוון שתחום זה דורש בקיאות בפרטים רבים ושליטה מלאה בכל הדקויות והמורכבויות המשפטיות של חוזה רכישת הדירה. במאמר זה נעשה סקירה מתומצתת של חלק מתמרורי האזהרה שיש לשים לב אליהם כולל השיקולים שיש לשקול לפני ביצוע העסקה.
עורך דין לרכישת דירה מלווה את הלקוח לאורך כל התהליך, הוא מלווה את כל היבטי העסקה ותהליך הרכישה החל משלב ניהול המשא ומתן מול המוכרים עד החתימה על הסכם המכר וקבלת מפתח הדירה יחד עם הענקת ייעוץ מקצועי. קבלת שירות על ידי עורך דין קניית דירה אינה בגדר המלצה, עורך הדין הינו חלק בלתי נפרד מתהליך המכירה, תפקידו ללוות את הקונים יד ביד החל משלבי בדיקת הנכס דרך ליווי בשלב מתווה התשלום בעת חתימת החוזה עד קבלת המפתח.
שכר הטרחה הממוצע עבור שירותיו של עורך דין קניית דירה נע בין 0.5% מסכום עסקת רכישת הדירה לבין 1.5% מסכום העסקה, חשוב לציין כי יש להחשיב גם הוצאות מע"מ. בכלל שכר הטרחה של עורך הדין יכול להשתנות בהתאם למורכבות העסקה והיבטים משפטיים שמתעוררים.
החלטה על רכישת דירה צריכה להתבצע לאחר בדיקה מעמיקה של הדירה, להלן כמה מן הנקודות הכי חשובות שיש לבדוק טרם קניית דירה:
עורך הדין הוא איש מקצוע הבקיא היטב בכל הפרטים והמהלכים הדרושים לביצוע העסקה על הצד הטוב ביותר לטובת הקונה, מתוקף תפקידו הוא דואג לבצע את הפעולות הבאות:
אחת הפעולות הראשונות שעורך הדין מבצע היא בדיקת נסח טאבו, האם הדירה רשומה במלואה על שם המוכר שהציג את עצמו כבעל הנכס והאם הוא הבעלים האמיתיים של הדירה. הבדיקה גם הכרחית לוודא שפרטי הדירה הרשומים בטאבו תואמים באופן חוקי למה שהוצג לקונים בפועל: שטח הדירה, שטחים שהוצמדו לדירה כמו חניה, מחסן, גג וכן הלאה. פרט נוסף שמתגלה לאחר בדיקת הנסח טאבו הוא קיומן של הערות אזהרה. הערת אזהרה מגלה האם ישנו גורם נוסף עם זכויות בדירה, או האם יש עיקול על הדירה או התחייבות למכור את הדירה לקונה אחר ועוד מידע חשוב המראה זכויות של גורמים נוספים כלפי הדירה. וכן האם קיימים שעבודים לנכס כמו הלוואת משכנתא או חובות גם לרשות המקומית.
הבדיקה מתבצעת לוודא האם יש רישום בנכס של אדם נוסף והיא נועדה למנוע מצב בו אדם מוכר את הדירה שלו לכמה אנשים.
ההערה נרשמת ברוב הפעמים על שם רוכש הדירה עד סיום התשלומים שאז נרשמות הזכויות המלאות של הרוכש.
עורך הדין מעדכן את לקוחותיו לגבי היבטי מס נלווים לרכישת דירה כגון: תשלום מס רכישה ותכנונו האופטימלי. אחד השירותים החשובים שעורך הדין נותן לרוכש הדירה הוא תכנון המסים הנלווים לקניה. עורך דין קניית דירה מעדכן את הקונים לגבי ההוצאות הנלוות לכל התהליך כולל תשלום מס רכישה וברוב המקרים הוא גם ממליץ ולתכנן דרכים להפחתה של מיסים ותשלומים נוספים ע"פ חוק.
לדוגמא: מי שקונה דירה שניה נדרש לשלם עבורה מס רכישה גבוה אבל אם הוא ימכור את דירתו הראשונה תוך שנה וידווח על כך באמצעות עורך הדין לרשות המסים, הוא יהיה זכאי לפטור מלא. עורך הדין הינו הגורם המלווה והמייעץ וגם חסכוני ביותר גם בעניינים הקשורים למיסים הנלווים לקניית הדירה, תכנון נכון ומקצועי עשוי לחסוך ללקוח עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.
אחת הפעולות החשובות ביותר שיש לבצע לפני שחותמים על חוזה הרכישה היא בקשת אישור עקרוני מהבנק בו הנכם לוקחים את המשכנתא. ישנם לא מעט מקרים בהם אנשים חתמו על חוזה המכירה בלי לקבל אישור עקרוני מהבנק הם חתמו על החוזה ובסופו של דבר הבנק לא אישר להם את המשכנתא. כידוע הפרת חוזה עשויה להביא לקנס גבוה כפי שנקבע בחוזה, ברוב הפעמים הוא עומד על עשרה אחוזים משווי הדירה. ברגע שיש את האישור ביד ניתן לנסח את החוזה ולחתום עליו.
חוזה המכר הוא ההסכם הסופי שעליו חותמים הצדדים, אשר כולל את פרטי עסקת הרכש לרבות:
עורך הדין יכול להצביע על הסתייגויות שונות של לקוחותיו בחוזה המכר עד לקבלת נוסח שיהיה מוסכם עליהם והוא ילווה את הקונה גם בשלב החתימה על החוזה.
לפני החתימה על החוזה שולחים שמאי מקרקעית שיבצע בדיקה תכנונית – הוא בודק את ההיסטוריה של הנכס מהיום בו תכננו אותו דרך הקמתו עד לתאריך הנוכחי: האם מצבה הפיזי של הדירה תואם לתשריט היתר הבנייה? האם קיימות חריגות בנייה? וכן האם השימוש בנכס מקרקעין נעשה על-פי ייעודו בהיתר הבנייה. האם הנכס, אכן, מוגדר בחוק כנכס מגורים ולא כמחסן או חניה כיוון שיש לזה משמעות משפטית.
לאחר החתימה על חוזה המכר עורך הדין ממשיך ללוות את הלקוח, הוא מדווח על עסקת המכירה למשרד מיסוי מקרקעין. דיווח על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין נעשה במעמד חתימת החוזה בו הצדדים מתבקשים לחתום על טופס ייעודי על מנת להגיש את הדיווח לביצוע העסקה למשרד מיסוי מקרקעין.
את הדיווח חובה להגיש תוך שלושים יום מיום חתימת החוזה.
קניית דירה היא אחת העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם. עסקה בסדר גודל כזה מחייבת התנהלות נכונה לצד בחינה מדוקדקת של כל הפרטים. יחד עם זאת, מעורבים בה גם גופים ורשויות במדינה כמו לשכת המקרקעין ורשויות המס וכן גם היבטים משפטיים והליכים בירוקרטיים מורכבים.
עורך דין נדל"ן מעורב כמעט בכל ההיבטים של העיסקה ותפקידו להתאים את התנאים, השלבים וההתחייבויות לרצונות והיכולת של הרוכש על מנת שתהליך הקניה יעבור חלק ומוצלח תוך שמירה והגנה על זכויותיו של קונה.
על ידי סיוע משפטי מגורם מתאים כמו עורך דין לקניית דירה, ניתן להבטיח תנאי עסקה אידיאליים וכמובן הגנה ממצבים של הונאות, או תשלומים של כספים רבים בנוסף על מה שהוחלט בזמן ביצוע המכירה.
עורך הדין נדרש במסגרת תפקידו לבצע פעולות חשובות המעלות על הפרק האם העסקה רלוונטית וכדאית והוא יפעל כל העת לשפר אותה מתוך דאגה ושמירה על האינטרסים והשיקולים של לקוחותיו.
גם אם אתם מבינים מאד בנדל"ן לא משתלם לכם לעבור את התהליך הזה בעצמיכם, עדיף לשלם עמלה לעורך דין נדל"ן, מאשר לשלם אחר כך סכומים עצומים בגין טעויות של חוסר ניסיון או חוסר ידע הנעשים במסגרת החתימה על חוזה המכר, גם בסיטואציה של מכירת דירה יש להיוועץ עם עורך דין למכירת דירה כדי לשמור על זכויותיו של המוכר.
גלית שוקרון היא בוגרת תואר ראשון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר-אילן (LL.B) ובנוסף בוגרת תכנית התנסות מודרכת-פרקטיקום בגישור בתיקי בית משפט וקורס גישור, מרצה במרכז האקדמי פרס קורס חדלות פירעון, שותפה בחברת עורכי דין פדר, וראש מחלקת חדלות הפירעון ומקרקעין מזה כ-13 שנים. עו"ד גלית שוקרון משמשת גם כבעלת תפקיד מטעם הכונס הרשמי, וכנאמנת מטעם הממונה בהתאם לחוק חדלות הפירעון החדש.
משרדנו מציע מגוון רחב של שירותים:
מוזמנים לקבוע פגישת ייעוץ ונשמח לסייע לכם ולהעניק מענה מקצועי בכל נושא בתחום.
חישוב שכר טרחת עורך דין יכול להתבצע במספר דרכים – לפי שעות עבודה או לפי סכום גלובלי מוגדר מראש. הסכם שכר הטרחה יכלול לרוב את גובה שכר הטרחה ונושאים נוספים כמו תשלום הוצאות, הגדרה של מיהו הלקוח ומהם הנושאים המשפטיים בו עורך דין חייב לטפל.
משרד עו"ד פדר לקח חלק במגוון גדול של פרויקטים ומלווה מאות חברות פרטיות, ציבוריות ותאגידים מחזית המשק הישראלי. במשך העשור האחרון ניהל המשרד למעלה מ 95,000 תיקי גבייה בהצלחה מרובה תוך שמירה ללא לאות על האינטרסים של לקוחות החברה.
תפקידו של עורך דין נדל"ן בפרויקט של התחדשות עירונית המכונה גם תמ"א 38 הוא לייצג את הדיירים שגרים בפרויקט מול היזם על מנת לשרת את האינטרסים והצרכים שלהם, להגן עליהם מפני הסיכונים הכרוכים בביצוע התחדשות עירונית ולפקח על התחייבויות של היזם.
בין אם מדובר בעסקת מכירת דירה או קניית דירה, אתם צריכים להיוועץ בעורך דין נדל"ן, אלו הפרמטרים החשובים לבחירת עורך דין נדל"ן:
