דף הבית » עורך דין נדל"ן ומקרקעין » עורך דין קניית דירה
חתימת חוזה דירה - חברת עורכי דין פדר

עורך דין מכירת דירה - המדריך השלם ל-2022

תוכן עניינים

מכירת דירה זה לא עוד מכירה של רהיט. מדובר בעסקה חשובה, הכרוכה במכירה של נכס בעל ערך כספי גבוהה שעשוי להגיע למליוני שקלים, מה שהופך אותה למורכבת ומחייבת ליווי משפטי מקצועי של עורך דין מכירת דירה, שייעץ, יבטיח וישמור על זכויותיו של המוכר ושהעסקה תתבצע על הצד הטוב ביותר, כדי שהמוכר יקבל את מלוא התמורה בצורה הבטוחה ביותר.

מה זה עורך דין המתעסק במכירת דירה ומה תפקידו?

עו"ד מכירת דירה הוא עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. לעורך דין זה יש תפקיד משמעותי לצורך מכירה מוצלחת של הנכס תוך מיקסום הפוטנציאל הריווחי הגלום בעסקה. בנוסף יש לו תפקיד משמעותי בקביעת מנגנוני ההגנה שיבטיחו את זכויות המוכר. הוא מלווה את בעל הדירה לאורך כל התהליך תוך הענקת ייעוץ מקצועי וסקירה כללית של חלק מתמרורי האזהרה שכל מבצע עסקת נדל"ן צריך לשים לב אליהם וכל השיקולים שצריך לשקול לפני הכניסה לביצוע העסקה. עורך דין דירות מנסח את החוזה והמסמכים הנדרשים יחד עם שמירה על מלוא הזכויות והאינטרסים הכלכליים של בעל הדירה.

מהי בעצם עבודת עורך הדין בפועל?

עבודת עורך הדין מתחלקת לשלושה חלקים:
  • ביצוע של בדיקות מקדמיות לפני מכירת הנכס
  • תכנון נכון של המס וניצול פטורים מתשלומים הקבועים בחוק.
  • חתימה על הסכם המכירה והעברת הזכויות לקונה.

מהו שכר טרחה עורך דין מכירת דירה?

כמה לוקח עורך דין על מכירת דירה? עמלת עורך דין למכירת דירה היא בדר"כ פחות ממה שמקבל מתווך נדלן והוא נגזר ישירות ממחיר עלות הדירה והסכום בו היא נמכרה. התעריף נע בין 0.75 אחוז מעלות הנכס ועד 2 אחוזים בצירוף מע"מ, תלוי במורכבות העסקה. במכירות נכסים כמו משקים ונחלות הדורשים עבודה יותר מאומצת, שכר הטרחה יהיה גבוה יותר מהמחיר הנגבה בעסקה רגילה. אין הבדל שכר טרחה של עו"ד מקרקעין במכירת דירה יד שניה או ראשונה. חשוב לקחת בחשבון התקציב שתהליך מכירת הדירה מביא להוצאות נוספות שלא מגיעות ישירות לעורך דין כמו: תשלום על רישום בטאבו, אגרת משכנתא, רישום הערת אזהרה ועוד.

מהם שלבי עבודתו של עורך דין בתהליך מכירת הדירה?

תפקידו של עורך הדין הוא להגן על מוכרי הדירה ולוודא שהמוכרים יקבלו את מלוא הזכויות המגיעות להם מביצוע העיסקה ולשם כך הוא מבצע בדיקות מקדמיות עוד טרם מכירת הדירה:
  • בדיקת מצבה הרישומי של הדירה בלשכת רישום מקרקעי ישראל (טאבו) – אחת הבדיקות הראשוניות והחשובות היא הבדיקה של הטאבו – זהות בעלי הזכויות בדירה, האם המוכר הינו בעל הזכויות בנכס. את הבדיקה ניתן לעשות באמצעות השוואת פרטי המוכר בתעודת זהות מול הנסח טאבו במידה והדירה אינה רשומה בטאבו, צריך לבקש טופס אישור זכויות מהחברה המשכנת המנהלת את הרישום או ממנהל מקרקעי ישראל.
  • בדיקת שווי הדירה – הערכת שווי הנכס ותמחור שווי הנכס נקבע לפי פרמטרים מסוימים כמו: מיקום הדירה, מצבה הפיזי, שדרוג הדירה כמו: זכויות בניה, אפשרות הרחבה, האם ניתן לחלק את הדירה, כיווני אויר וכן הלאה.
  • חבויות מיסים – האם קיימים בנכס מיסים וחובות שעדיין לא שולמו כמו היטלים ואגרות מטעם המדינה או מטעם העיריה כמו מס מס שבח או מס רכישה ולגבי העיריה היטל השבחה או ארנונה. כדאי לשים לב גם לתקופת הצינון בין מכירת דירה אחת לשניה – בשביל לקבל פטור ממס שבח צריך שתהיה תקופת צינון בין מכירת דירה אחת לשניה וזה בשני התנאים הבאים:1. במקרה בו הדירה לא שמשה דירת קבע למגורי המוכר, תקופת הצינון – לאחר 4 שנים מיום שנעשה בעל הדירה. בהתאם לשינויים שנעשים על פי לחוקי הממשלה.2. כאשר הדירה שימשה כדירת מגורים של המוכר ותקופת הצינון תהיה עד שיחלפו 3 שנים שהוא החל לגור בה בהתאם לשינויים שנעשים על פי לחוקי הממשלה.
  • חריגות בנייה – האם נעשו בדירה חריגות בניה, בדרך כלל אותם חריגות מורידות מערך הדירה וכתוצאה מכך הבנק מעריך בפחות את שווי הדירה מה שמביא למשכנתא נמוכה יותר. היטל השבחה – מס שמטילה הרשות המקומית על בעל הנכס בגין השבחה שחלה עליו, גובה ההיטל הינו אחוזים מסוימים בהתאם לקביעת הרשות המקומית מעליית ערך הנכס. וניתן לקבל על זה מידע מפורט ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית
  • טיפול במשכנתא על הדירה במידה וקיימת אחת – לפני מכירת הדירה, עורך דין מכירת דירה יד שניה בודק האם יש חוב של משכנתא עליה, במידה וקיימת משכנתא על הבעלים לסלק את החוב או לגרור את המשכנתא על מנת שנסח הטאבו יהיה נקי ללא שעבודים.
  • עריכת חוזי מכירה, ליווי המשא ומתן והבטחת זכויותיו של המוכר בתהליך המכירה.

מה חשוב לוודא בשלב חתימת החוזה?

כאשר אנו עומדים בפני מכירת דירה חשוב להקפיד לשים לכל לכל הפרטים הכתובים בחוזה כיוון שכל טעות עלולה לעלות ביוקר בהמשך הדרך ולכן עריכת החוזה חייבת להיערך אך ורק על ידי עורך דין מקצועי הבקיא בדיני מקרקעין כיוון שרק היא תבטיח ותגן על זכויותיו של המוכר לאורך כל תהליך המכירה. חוזה מכירת דירה מסדיר את ההסכמות המשפטיות בין המוכר לקונה והוא כולל סעיפים שונים כמו:
  1. הצהרת המוכר במסגרתן הוא מצהיר שהוא גילה לקונה את כל המידע על מצב הדירה והצהרות הקונה שהוא בדק את הדירה והוא קונה אותה במצבה הנוכחי כמות שהיא.
  2. התחייבות המוכר להעביר את בעלות הדירה על שם הקונה, הוא מתחייב להעביר לידי עורך דין של הקונה את כל המסמכים הדרושים לרישום זכויות הדירה על שם הקונה בסיום העסקה.
  3. לוח תשלומים – מועדים לתשלום וגובה התשלומים עבור תמורת הדירה. כחלק מההסכם, עורך הדין המייצג את הקונה מתחייב להשאיר אצלו כספים בחשבון נאמנות, בכדי להבטיח שהמוכרים יבצעו תשלומים מסויימים לרשויות השונות, לצורך רישום הזכויות על שמו כמו לדוגמא: תשלום עבור מס שבח לרשויות המס, כספים עבור אישור עירייה לרשות המקומית ועוד.
את חוזה המכירה יש להביא לרשויות המס והרשות המקומית כפי התאריך הנדרש על ידם כולל תעודת זהות של המוכר והקונה לצורך קבלת אישור והעברת הזכויות בדירה.

הכנסת מנגנוני הגנה משפטיים לחוזה שיבטיחו את זכויותיו של המוכר במקרה של עיכוב או אי תשלום

בשביל להגן על האינטרסים של המוכר, עורך דין מקרקעין מקצועי יכניס לחוזה מנגנוני הגנה משפטיים שיבטיחו את זכויותיו של המוכר במקרה של עיכוב או אי עמידה בתשלומים. בדרך כלל מקובל לקבוע פיצוי מוסכם וקבוע בשיעור העומד על עשרה אחוזים מסך התמורה של העסקה. מנגנון משפטי נוסף הוא החתמה של הקונה על ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה שתירשם לטובת הקונה.

פנייה לערכאות משפטיות במידה ואחד הצדדים אינו עומד בחוזה

במידה ואחד מהצדדים אינו עומד בחוזה, אם מדובר בהפרה שאינה יסודית, הצד המפר צריך לתקן אותה לדוגמא: כאשר מדובר במזגן מקולקל לא צריך לפנות לשם כך לבית משפט, הוא צריך לדאוג להביא אותו תקין אך במקרים של הפרה יסודית כמו אי עמידה בתשלומים, הדבר עלול להביא לביטול ההסכם והפעלת סעיפי הפיצויים שברוב הפעמים הסכום שלהם גבוה מאד, לשם כך ניתן לפנות לערכאות משפטיות כאשר אחד הצדדים אינו עומד בחוזה.

מה לא נמצא באחריות עורך הדין?

 עורך הדין דירות אחראי לשמירת זכויותיהם של מוכר או קונה הדירה אך ישנם כמה דברים שאינם נמצאים תחת אחריותו של עורך הדין כמו לדוגמא:
  • תמחור הדירה – לא תמיד עורך הדין יכול לעזור בהערכת שווי הדירה, נכון שיש לעורך דין למכירת דירה נסיון רב בתחום הנדל"ן והיכרות עם השוק אבל נושא תמחור הדירה הוא באחריותו של הלקוח, עליו לפנות לשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס. עורך הדין יכול לייעץ ולהביע ואף לבצע בדיקות מסוימות שיכולות לעזור לתמחר את ערך הדירה כמו לדוגמא בדיקת ערך נדל"ן.
  • מצבו הפיזי של הנכס – ישנם תחומים הקשורים למצבה הפיזי, הרישומי או התכנוני של הדירה והם השייכים לבעלי מקצוע בתחום כמו בדק בית, אדריכלות וכן הלאה. תחומים אלה אינם באחריות עורך הדין אך הוא יכול להפנות או להמליץ על בעלי מקצוע שתפקידם לבדוק את מצבה הפיזי או התכנוני של הדירה. שמעון עשה את אחד העסקאות המשמעותיות בחייו ורכש דירה, לאחר שקיבל אותה לידיו הוא נוכח לדעת שישנם מקרים של נזילות או הצפות בעבר. אמנם נזקים אלה אינם באחריות עורך הדין, על שמעון היה להביא איש מקצוע לוודא שהדירה תקינה, אך עורך דין מנוסה היה כותב בחוזה שהמוכר מצהיר שאין בדירה שום נזקים או פגמים נסתרים או נראים לעין.
תפקיד עורך הדין הוא לבדוק את הזכויות והשעבודים במרשמים השונים ואת המסמכים המובאים לפניו על ידי הצדדים, לערוך את החוזה בין הצדדים, לדווח אותו לרשויות המס (לא כולל השגות וערעורים), להשיג אישורי מס שבח ו/או רכישה, לרשום/לאפשר רישום הערת אזהרה/משכון לטובת הקונים ולהגיש/לאפשר הגשת מסמכי העסקה לרישום בטאבו ו/או במירשמים השונים, אלא אם כן סוכם אחרת.

למה חשוב להיעזר בעורך דין בהליך מכירת הדירה?

מכירת דירה הנה עסקת מכר חשובה ומורכבת בה מועברים סכומי כסף לא מבוטלים ולכן עורך דין למכירת דירה הינו גורם משמעותי בתהליך זה של המכירה, תפקידו להגן על המוכרים של הנכס הוא יוודא שאין מסים לא צפויים ויבדוק אם ישנם גורמים שונים העלולים להקשות או למנוע את המכירה וכן יוודא שהמוכרים יקבלו את מלוא הזכויות שלהם מביצוע העיסקה. האחריות של עורך הדין באה לידי ביטוי לאורך כל תהליך המכירה, שכל המסמכים נכתבו ונחתמו כראוי ושהדירה הועברה לידי הקונים הן בפועל והן בכל המוסדות הרשמיים

כיצד בוחרים עורך דין למכירת דירה?

מכירת דירה, חשוב לעשות אך ורק באמצעות עורך דין מומחה על מנת שהעסקה תתבצע באופן חלק תוך מתן הגנה מקסימלית. טיפים חשובים לבחירת עורך דין למכירת דירה
  1. מקצועיות – בחרו עורך דין שתחום התמחותו הבלעדית הוא תחום מיסוי ומקרקעין, בעל ידע משפטי רב ושהוא בקיא היטב בכל החקיקות והפסיקות בתחום זה.
  2. המלצות – בררו עליו אצל לקוחות קודמים אודות השירות שהוא נותן, הידע והניסיון, האם הם היו מרוצים מההתנהלות שלו לאורך כל התהליך, הליווי המשפטי, השירות, הזמינות והחוויה שהם קיבלו ממנו. כמו כן, חפשו עליו באינטרנט מידע, חוות דעת ותגובות של לקוחות קודמים.
  3. אין חכם כבעל ניסיון – מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד ותיק שצבר לעצמו נסיון רב בתחום, עורך דין מנוסה הבקיא בכל העניינים הקשורים למקרקעין ומיסוי, שידע להסביר במילים פשוטות, אילו נקודות הן חשובות, על מה לשים דגש, לאתר את כל המוקשים הנחבאים, לדעת ממה כדאי להיזהר, לבנות לוח תשלומים נכון ועוד. שנות הנסיון שהוא צבר בתחום הינו נתון משמעותי מאד במסגרת השיקולים הכוללת לבחירת עורך הדין. מצד שני ישנם עורכי דין עם פחות ותק של שנים שהם חרוצים יותר ובעלי הספק אדיר לעומת עורכי דין ותיקים ועייפים ולכן חשוב לקבל כמה שיותר נתונים על מנת לדעת שהגעתם אל איש המקצוע הנכון.  כמו כן חשוב לשאול את עורך הדין כמה זמן הוא עוסק בתחום המיסוי והמקרקעין והאם הוא טיפל בעבר במקרים הדומים לשלכם.
  4. זול עכשיו יקר אחר כך – תעריף זול שעורך דין לוקח פעמים רבות מעיד על כך שעוה"ד מעדיף כמות על איכות, הוא לוקח תיקים רבים על עצמו ומשקיע בהם את המינימום הנדרש. מכירת דירה הינה עסקה גדולה וחשובה ועורכי דין מסוג זה עלולים לפספס דברים לכאורה קטנים כמו מסים ואז התשלום יהיה מאד ביוקר לכן עדיף להשקיע יותר כסף ולחסוך עוגמת נפש והפסדים כספיים בעתיד.
  5. התרשמות אישית – אין תחליף לפגישה למטרת התרשמות אישית. בפגישה עם עורך הדין תרגישו האם אותו איש מקצוע מתאים לכם, האם הוא סבלני ונעים, האם יש תקשורת טובה בניכם, האם הוא קשוב אליכם או שיש הפרעות רקע של שיחות טלפון, מזכירה וכד'.
  6. זמינות – חשוב מאד גם לברר מה רמת הזמינות שלו. קורה לא אחת שמתחילים את התהליך עם עורך הדין ולאחר מכן בעלי הנכס צריכים להתייעץ או לקבל מידע חשוב לגבי מכירת הדירה אך הוא אינו זמין ולא חוזר ללקוח, ולעיתים הלקוח עלול להפסיד דברים מסוימים כי ישנם פרוצדורות התלויות בזמן, לכן רמת הזמינות היא נקודה חשובה עד מאד.

למה מומלץ לבחור בחברת עורכי דין פדר?

מכירת נכס הינו תהליך משמעותי, החוקים והבירוקרטיה המקיפים אותו מחייבים ידע ונסיון לצד הכרת תחום הנדל"ן. סיוע של גורם מקצועי הבקיא בחוזים ובניהול נכון של משא ומתן עשוי בסופו של תהליך להביא לעסקה טובה ומוצלחת. לכן, אם אתם מוכרים את דירתכם ומחפשים עורך דין מקצועי המתמחה במקרקעין, פנו אך ורק לעורכי דין המובילים בתחום המקרקעין והמיסוי כמו חברת עורכי דין פדר: משרד עורכי דין פדר הוא בעל מוניטין רב עם ותק של 20 שנות ניסיון בליווי עסקאות מקרקעין, עשרות אלפי לקוחות מרוצים, ליווי מאות חברות פרטיות, ציבוריות ותאגידים מחזית המשק הישראלי. אם אתם נמנים בין הלקוחות של חברת עורכי דין פדר הינכם בידיים טובות בגלל:
  • זמינות מירבית ויחס אישי לכל לקוח ולקוח
  • טיפול מקיף לצד יחס אישי ומקצועי
  • ניסיון עם תיקים מורכבים
  • ומקצועיות מעל הכל
  אתם מוזמנים לקרוא עוד בנושא בכתבה באתר TheMarker

נכתב ע"י עו"ד אופיר פדר ועו"ד גלית שוקרון

עורך דין אופיר פדר הוא בן למשפחת עו"ד, אביו הוא השופט חנוך פדר ובעל תואר ראשון מטעם אוניברסיטת תל אביב, חבר בוועדת ההוצאה לפועל הארצית של לשכת עורכי הדין, מרצה בלשכת עוה"ד ובתוכנית שכר מצווה בנושאי פשיטות רגל והוצאה לפועל. גלית שוקרון היא שותפה וראש מחלקת חדלות הפירעון במשרד עורכי דין פדר